Ένα δυάρι που πριν από λίγα χρόνια ήταν ένα συνηθισμένο σπίτι για φοιτητή, νέο ζευγάρι ή εργαζόμενο μπορεί σήμερα να είναι επενδυτικό ακίνητο, τουριστικό κατάλυμα ή προϊόν μεταπώλησης.
Το ελληνικό real estate άλλαξε γρήγορα — και το κόστος αυτής της αλλαγής δεν μοιράστηκε εξίσου. Για τη μεσαία τάξη, το σπίτι παύει όλο και περισσότερο να είναι απλώς στέγη και γίνεται το μεγαλύτερο έξοδο του μήνα.
Η λέξη «φούσκα» χρησιμοποιείται εύκολα όταν ανεβαίνουν οι τιμές των ακινήτων. Στην οικονομία, όμως, έχει πολύ συγκεκριμένη σημασία και δεν υπάρχουν αρκετά στοιχεία για να πει κανείς ότι ολόκληρη η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται σε κλασική κερδοσκοπική φούσκα.
Υπάρχει, όμως, μια άλλη στρέβλωση που φαίνεται καθαρά. Σε ορισμένες γειτονιές, το ίδιο διαμέρισμα διεκδικείται ταυτόχρονα από τον μόνιμο κάτοικο, τον επενδυτή, τον ξένο αγοραστή και την τουριστική αγορά. Και όταν τέσσερις διαφορετικές πηγές ζήτησης κυνηγούν ένα περιορισμένο απόθεμα, ο άνθρωπος που θέλει απλώς να νοικιάσει ένα σπίτι για να ζήσει βρίσκεται συχνά τελευταίος στην ουρά.
230.000 βραχυχρόνιες μισθώσεις και μια αγορά που άλλαξε κλίμακα
Το μέγεθος της αλλαγής φαίνεται στα στοιχεία που συγκέντρωσε το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο για την ελληνική αγορά κατοικίας.
Με βάση τη βάση δεδομένων του ΙΝΣΕΤΕ που χρησιμοποίησε το ΔΝΤ, οι καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά περίπου 240% μεταξύ 2017 και 2024, από λιγότερες από 100.000 σε περισσότερες από 230.000.
Ο αριθμός αντιστοιχεί περίπου στο 3,5% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας. Αν όμως κοιτάξει κανείς μόνο τα ακίνητα που καταγράφονται ως κενά, η αναλογία γίνεται πολύ μεγαλύτερη: οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν, σύμφωνα με την ίδια ανάλυση, περίπου στο 29% των κενών ακινήτων.
Το κρίσιμο είναι ότι αυτή η δραστηριότητα δεν κατανέμεται ομοιόμορφα. Συγκεντρώνεται έντονα σε τουριστικά νησιά, στο κέντρο της Αθήνας και σε περιοχές του Πειραιά. Εκεί δηλαδή όπου η πίεση δεν είναι θεωρητική αλλά γίνεται καθημερινή μάχη για διαθέσιμο διαμέρισμα.
Το ΔΝΤ βρίσκει πραγματική πίεση στις τιμές
Η πιο σοβαρή ερώτηση είναι αν η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων ανεβάζει πράγματι τα ενοίκια ή αν απλώς συμβαίνει να αναπτύσσεται στις ήδη ακριβές περιοχές.
Η ανάλυση του ΔΝΤ επιχειρεί να ξεχωρίσει αυτά τα δύο. Χρησιμοποιώντας στοιχεία για ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης, απογραφή κατοικιών και πυκνότητα βραχυχρόνιων μισθώσεων, βρίσκει ότι υψηλότερη ένταση βραχυχρόνιας μίσθωσης συνδέεται με υψηλότερες τιμές κατοικιών και υψηλότερα ενοίκια.
Η σχέση είναι πιο έντονη σε περιοχές όπου το ποσοστό ιδιοκατοίκησης είναι χαμηλό — δηλαδή εκεί όπου μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού εξαρτάται από την αγορά ενοικίου. Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία, γιατί δείχνει ότι η πίεση δεν μοιράζεται εξίσου. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να δει την αξία του ακινήτου του να ανεβαίνει. Ο ενοικιαστής βλέπει κυρίως τον λογαριασμό.
Το ίδιο το ΔΝΤ, πάντως, δεν λέει ότι τα Airbnb εξηγούν όλη τη στεγαστική κρίση. Η επίδραση στα ενοίκια είναι μικρότερη από ό,τι στις ζητούμενες τιμές πώλησης και αποτελεί έναν μόνο από τους μηχανισμούς που πιέζουν την αγορά.
Η Ελλάδα πληρώνει ήδη πολύ ακριβά τη στέγη
Η πίεση φαίνεται ακόμη πιο καθαρά όταν η Ελλάδα συγκριθεί με την υπόλοιπη Ευρώπη.
Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2025 το 26,4% του πληθυσμού στην Ελλάδα ζούσε σε νοικοκυριά όπου το συνολικό κόστος στέγασης απορροφούσε περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Πρόκειται για το λεγόμενο housing cost overburden.
Στα στοιχεία για το 2024, τα ελληνικά νοικοκυριά δαπανούσαν κατά μέσο όρο περίπου 36% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση, το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Αυτή είναι η ουσία της πίεσης στη μεσαία τάξη. Δεν χρειάζεται κάποιος να είναι φτωχός για να δυσκολεύεται. Ένα ζευγάρι με δύο κανονικούς μισθούς μπορεί να καλύπτει το ενοίκιο, αλλά μετά το ενοίκιο, το ρεύμα, τη θέρμανση και τα κοινόχρηστα να μένει με πολύ μικρότερο περιθώριο για αποταμίευση, παιδιά ή αγορά δικού του σπιτιού.
Οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να ανεβαίνουν
Η αγορά δεν έχει σταματήσει να ακριβαίνει. Τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι στο δεύτερο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% σε ετήσια βάση στο σύνολο της χώρας.
Στην Αθήνα η ετήσια άνοδος ήταν 5%. Τα νέα διαμερίσματα αυξήθηκαν κατά 6,2% και τα παλαιότερα κατά 5%. Και αυτά έρχονται μετά από μια χρονιά κατά την οποία οι τιμές των διαμερισμάτων είχαν ήδη αυξηθεί κατά 8,3% κατά μέσο όρο.
Με απλά λόγια, η ταχύτητα της ανόδου μπορεί να έχει μετριαστεί σε σχέση με προηγούμενα χρόνια, αλλά η κατεύθυνση δεν έχει αντιστραφεί.
Για τον ιδιοκτήτη αυτό μπορεί να σημαίνει μεγαλύτερη περιουσία. Για εκείνον που προσπαθεί να αγοράσει για πρώτη φορά, σημαίνει ότι ο στόχος απομακρύνεται όσο μαζεύει την προκαταβολή.
Γιατί ένα διαμέρισμα προτιμά το τουριστικό εισόδημα
Η λογική του ιδιοκτήτη είναι εύκολο να κατανοηθεί. Αν ένα ακίνητο μπορεί να δώσει σημαντικά μεγαλύτερο ακαθάριστο εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση, η επιλογή φαίνεται προφανής — ιδιαίτερα σε περιοχές με συνεχή τουριστική κίνηση.
Η πραγματική διαφορά μικραίνει όταν υπολογιστούν οι κενές ημέρες, οι προμήθειες πλατφορμών, ο καθαρισμός, οι λογαριασμοί, η διαχείριση και η φορολογία. Παρ' όλα αυτά, σε πολλά σημεία του κέντρου το βραχυχρόνιο μοντέλο εξακολουθεί να προσφέρει μεγαλύτερη πιθανότητα απόδοσης.
Εκεί όμως εμφανίζεται το κοινωνικό κόστος. Το διαμέρισμα δεν χάνεται από τον χάρτη, χάνεται από την αγορά του ανθρώπου που θέλει συμβόλαιο τριών ετών. Η συνολική πόλη έχει τον ίδιο αριθμό τετραγωνικών, αλλά μικρότερο μέρος τους είναι διαθέσιμο για μόνιμη κατοικία.
Το κράτος έβαλε φρένο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Η πίεση έχει πλέον αναγνωριστεί και θεσμικά. Στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή νέου ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής έως το τέλος του 2026.
Από την 1η Ιουλίου 2026 αντίστοιχος περιορισμός ισχύει και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης έως το τέλος της χρονιάς.
Η κίνηση είναι σημαντική, αλλά δεν σημαίνει ότι οι υπάρχουσες βραχυχρόνιες μισθώσεις εξαφανίζονται. Περιορίζει την είσοδο νέων ακινήτων. Δεν επιστρέφει αυτομάτως δεκάδες χιλιάδες υφιστάμενα καταλύματα στη μακροχρόνια αγορά.
Τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν πόσο αργά λειτουργεί αυτή η αλλαγή. Στο κέντρο της Αθήνας, η προσφορά βραχυχρόνιων καταλυμάτων υποχώρησε τον Αύγουστο του 2026 κατά 5,1% σε σχέση με έναν χρόνο πριν, σύμφωνα με στοιχεία AirDNA που δημοσίευσε η «Καθημερινή». Η κατεύθυνση άλλαξε, αλλά το απόθεμα παραμένει μεγάλο.
Το πρόβλημα είναι μεγαλύτερο από το Airbnb
Αν κλείσουν αύριο όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, η Ελλάδα δεν θα αποκτήσει ξαφνικά φθηνή στέγη. Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο σημείο σε μια συζήτηση που συχνά γίνεται με συνθήματα.
Υπάρχουν παλιά και κλειστά ακίνητα που χρειάζονται σοβαρή ανακαίνιση. Υπάρχει χαμηλή νέα οικοδομική δραστηριότητα σε σχέση με τη ζήτηση πολλών περιοχών. Υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, αγορές για Golden Visa και τουριστική αξιοποίηση. Υπάρχουν υψηλότερα κόστη κατασκευής και χρηματοδότησης. Υπάρχει και το βαθύτερο ελληνικό παράδοξο: πολλά σπίτια συνολικά, αλλά όχι απαραίτητα εκεί, στην κατάσταση και στην τιμή που τα χρειάζονται τα νοικοκυριά.
Γι' αυτό και η στεγαστική κρίση δεν λύνεται μόνο με περιορισμούς. Χρειάζεται να αυξηθεί η πραγματική προσφορά κατοικίας: επαναφορά κλειστών διαμερισμάτων στην αγορά, ανακαινίσεις, νέα κατοικία όπου υπάρχει έλλειψη και κίνητρα που κάνουν τη μακροχρόνια μίσθωση αξιόπιστη επιλογή και για τον ιδιοκτήτη.
Ποιος τελικά κερδίζει και ποιος πληρώνει
Η άνοδος του real estate δημιούργησε πραγματικούς κερδισμένους. Ιδιοκτήτες είδαν την αξία περιουσίας που για χρόνια είχε πιεστεί να ανεβαίνει. Παλιές πολυκατοικίες ανακαινίστηκαν. Γειτονιές που είχαν υποβαθμιστεί απέκτησαν επενδύσεις, τουριστική κίνηση και νέα καταστήματα.
Το πρόβλημα είναι ότι το κέρδος του ενός και το κόστος του άλλου συναντιούνται στο ίδιο διαμέρισμα.
Για μια οικογένεια που ήδη έχει κατοικία, η άνοδος των τιμών μπορεί να είναι πλούτος στο χαρτί. Για μια οικογένεια που νοικιάζει, η ίδια άνοδος μπορεί να σημαίνει ότι δεν θα αποκτήσει ποτέ το σπίτι που πριν από δέκα χρόνια ήταν εφικτό.
Εκεί βρίσκεται η πίεση στη μεσαία τάξη: όχι στην απόλυτη φτώχεια, αλλά στη σταδιακή απώλεια επιλογών. Μικρότερο σπίτι. Πιο μακριά από τη δουλειά. Περισσότερα χρόνια στο ενοίκιο. Αργότερα οικογένεια. Μικρότερη αποταμίευση.
Η πραγματική «φούσκα» μπορεί να είναι οι προσδοκίες
Ίσως τελικά το πιο εύθραυστο σημείο της αγοράς να μην είναι οι ίδιες οι τιμές αλλά η πεποίθηση ότι κάθε σπίτι μπορεί να λειτουργεί ταυτόχρονα ως επένδυση υψηλής απόδοσης, τουριστική επιχείρηση και ασφαλές περιουσιακό στοιχείο χωρίς κόστος για την πόλη γύρω του.
Η Αθήνα και άλλες ελληνικές πόλεις χρειάζονται τουρισμό και επενδύσεις. Χρειάζονται όμως και δασκάλους, νοσηλευτές, εργαζομένους, νέα ζευγάρια και οικογένειες που να μπορούν να ζουν κοντά στη δουλειά και στη ζωή τους.
Όταν η κατοικία αποδίδει περισσότερο ως προϊόν για τον επισκέπτη απ' ό,τι ως σπίτι για τον κάτοικο, η αγορά μπορεί να συνεχίσει να λειτουργεί οικονομικά — αλλά η πόλη αρχίζει να λειτουργεί χειρότερα κοινωνικά.
Το πραγματικό ερώτημα δεν είναι αν η Ελλάδα θα έχει Airbnb. Είναι πόσα σπίτια μπορεί να βγάλει από τη μόνιμη κατοικία πριν η μεσαία τάξη πάψει να μπορεί να κατοικεί στις ίδιες τις πόλεις όπου εργάζεται.
Περισσότερα στο BIG STORY, στην ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ, στα θέματα για τα ακίνητα και στη Ροή του FullPress365.